Sierd Moll

Dalende woningwaarde: Probleem of kans?

Sierd Moll — Wed, 30 Mar 2011 11:02:19 +0000

Dat is een lastig punt, want het hangt sterk af van je positie of het een probleem is of niet. Aan de hand van een paar situaties valt dit te verduidelijken.

Starters op de woningmarkt:
Ze zijn begin 20, hebben net een eerste baan en willen graag gaan samenwonen. Huren is erg lastig, want er staat weinig te huur en de wachttijd is bijzonder lang. Kopen is op de lange termijn ook goede investering, dus daar gaat de voorkeur naar uit. Bijkomend voordeel is dat in de huidige woningmarkt er veel aanbod is en de rente is nog steeds aan de lage kant. De woningprijzen zijn gedaald en daardoor wordt kopen voor starters nu wel erg aantrekkelijk. Minpuntje is dat de hypotheeknormen voor starters strenger geworden zijn, waardoor er minder hypotheek te krijgen is. De dalende woningprijzen bieden dan uitkomst. Een lagere koopsom is dan alleen maar mooi meegenomen. Ook de bijkomende kosten (kosten koper) vallen dan wat lager uit. Conclusie: starters zijn dolblij met een lagere koopsom!

Doorstarters op de woningmarkt:
Help! Het huis wordt te klein, of het gezin wordt te groot. Het is maar hoe je het bekijkt. In ieder geval verhuizen dus. Eerst de eigen woning verkopen en dan op zoek naar een ander huis. Dan ben je dus eerst verkoper en daarna koper. De ideaalsituatie is dat je als verkoper een topprijs ontvangt voor je eigen woning en daarna als koper voor een bodemprijs een huis kunt vinden. Helaas blijkt dat dit in de praktijk zelden voorkomt. Toch hoeft dat helemaal geen probleem te zijn. Als de eigen woning bijvoorbeeld 5% minder opbrengt doordat de prijzen gedaald zijn, dan is dat zeer waarschijnlijk ook het geval bij de nieuwe woning. Het waardeverschil is gelijk gebleven. Geen enkel probleem! Zelfs een klein voordeeltje: ook de bijkomende kosten (kosten koper) vallen dan wat lager uit. Het wordt pas een probleem als de hypotheek op het eigen huis (te) hoog is, want dan ontstaat het risico van een restschuld op het eigen huis. Zolang er sprake is van een (kleine) overwaarde is een dalende woningwaarde niet een probleem, maar een mooie kans!

Echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of ontslag:
Dit zijn alle drie verschillende, maar vervelende redenen waardoor de woning wellicht verkocht moet worden en de kans is klein dat er een andere koopwoning voor in de plaats komt. Nu hangt het er volledig van af of er op de huidige woning overwaarde zit of niet. Zit er een behoorlijke overwaarde op de woning, dan doet een waardedaling minder pijn dan in de situatie dat er een hoge hypotheekschuld op de woning rust. Soms kan dan zelfs de waarde lager liggen dan de hypotheekschuld en blijft men achter met een restschuld. Is de hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (www.nhg.nl), dan zijn er situaties waarin de restschuld wordt kwijtgescholden. Maar over het algemeen kun je wel stellen dat deze categorie woningbezitters nooit vrolijk worden van dalende woningprijzen.

Doorbreek de afhankelijkheid van de starter!

Sierd Moll — Wed, 23 Mar 2011 15:00:47 +0000

Woningmarkt “vroeger”:
Je kocht gewoon een huis, want de eigen woning verkopen was niet een echt probleem. Het was een zogenaamde verkopersmarkt. Langzaam maar zeker werden mensen wel wat voorzichtiger, maar de doorstroming bleef goed op gang. De starter kocht een leuk appartement of een tussenwoning, de verkopers van dat huis konden dan de stap naar een hoekwoning of zelfs een 2/1 kap maken. Deze stapten dan vrolijk over naar een vrijstaande woning of zelfs een woonboerderijtje. Prachtig toch. Maar net als het populaire domino moet het eerste steentje wel om voordat de rest ook verder kan. Door de crisis en alle onzekerheden die daar bij horen heeft de starter even pas op de plaats gemaakt. Als klap op de vuurpijl hebben de banken besloten om veel minder geld aan starters uit te willen lenen. Het eerste steentje staat muurvast.

Woningmarkt nu:
Het eerste steentje van het dominospel staat zoals gezegd muurvast. Gevolg: een stagnerende woningmarkt. Genoeg mensen die wel willen kopen, maar alleen als de eigen woning verkocht is. Je krijgt het gevoel van “wachten op elkaar”, wie durft een eerste stap te zetten? Nu het de starter vrijwel onmogelijk gemaakt is om te kopen, moeten we vanuit die hoek niet teveel actie verwachten. Oei, dan blijkt dat we wel erg afhankelijk geworden zijn van de starter. Hoe kunnen we die afhankelijkheid omzeilen? Dat kan door te kiezen voor woning(in)ruil. Woont u vrijstaand en wilt u kleiner wonen? Er zijn vast mensen die de andere kant op willen. Eigenlijk is het niet echt (in)ruil, maar betreft het twee transacties tussen een koper en een verkoper die toevallig elkaars huis kopen. Door deze stap zijn ze niet meer in onzekerheid of ze het eigen huis wel tijdig kwijt raken. Opgelost? Bijna….

Woning(in)ruil:
Hoe kom je als verkoper in contact met een koper die open staat voor woningruil? Dat is zoeken naar een speld in een hooiberg! Het kan eenvoudig opgelost worden met de huidige internet mogelijkheden, een soort van dating site voor woningen. De computer kan een match maken tussen kopers-verkopers-huizen. Het is nog niet zover, maar er wordt wel aan gewerkt. Voorlopig is het zaak om het als verkoper van een woning kenbaar te maken dat u open staat voor woningruil en naar welk type woning u op zoek bent. De oplettende woningzoeker kan dan zelf zien of zijn/haar woning in aanmerking komt. Ik merk in ieder geval dat er steeds meer vraag is naar woningruil!

Een makelaar kiezen, makkie toch….

Sierd Moll — Thu, 20 Jan 2011 22:29:17 +0000

Het lijkt inderdaad niet zo lastig om een makelaar te kiezen. Er zijn er genoeg immers. Toch zien we regelmatig dat verkopers na verloop van tijd spijt krijgen van hun keuze. Aachteraf bekeken hebben ze te snel een keuze gemaakt. Hieronder staat een overzicht waar volgens mij op geselecteerd kan worden:

is de vraagprijs onderbouwd?
zit de vraagprijs in dezelfde catagorie (funda) als de getaxeerde waarde
komt het huis op de beste website
komt het huis hoog in de ranking
staat het huis goed op de foto
is de verkooptekst pakkend en geeft het de pluspunten realistisch weer
is de makelaar regionaal bekend
is de beloning (courtage) in verhouding met de diensten
zit de BTW bij de courtage in en komen er nog kosten bij
krijgen de zoekers een plattegrond met correcte maatvoering te zien
zit er een zonnewijzer bij de kadasterkaart
hoe gaat de makelaar met u om (zo wordt ook een koper behandeld)
is er een actief verkoopbeleid (open huis / vrij op naam weken / startersavond e.d.)
worden er huizen verkocht bij de betreffende makelaar
hoe denken andere opdrachtgevers over de betreffende makelaar
zijn er marktgerichte oplossingen voor dubbele lasten / waardevastgarantie / no risk systemen
wat zijn de kosten als u toch niet tevreden bent en de opdracht wil stoppen

Veel vragen waar we in de komende weken steeds via een nieuwe weblog verdere uitleg over zullen geven! Dus: wordt vervolgd!

Veilig een huis kopen kan nog steeds, lees hier hoe….

Sierd Moll — Wed, 08 Dec 2010 21:22:32 +0000

Stel dat het huis van uw dromen te koop staat, u wilt het kopen, maar is dat verstandig?

Als u op dit moment een huis huurt is dit artikel niet voor u bestemd.

Voor eigen woning bezitters is dat anders. Hoe zit het met hun dubbele lasten?

Wat zijn de mogelijkheden, wat zijn de risico’s…….. Wij zetten het voor u op een rijtje:

Voor alle onderstaande punten geldt dat u zich vooraf goed voor moet laten lichten over uw financiële mogelijkheden (hypotheek, overbruggingsfinanciering e.d.) én over de reële waarde van uw eigen woning!

1. Eerst verkopen dan kopen!
Alleen deze mogelijkheid geeft 100% zekerheid: verkoop eerst uw eigen woning en koop daarna een andere woning. Het nadeel van deze optie is dat uw woning verkocht kan worden, maar dat het huis dat u wilt kopen niet meer te koop is, of dat u het met die verkoper niet eens kan worden over de koopsom en de voorwaarden. Dan moet u noodgedwongen aan ander huis kopen (2e keus) of tijdelijk huren.

2. Doe een woning(in)ruil!
De basis van de ruil is uiteraard gelegen in het feit dat huizenzoekers pas iets willen kopen als ze hun eigen huis verkocht hebben. Dit ter voorkoming van dubbele lasten. Door te ruilen voorkom je dubbele lasten van beide partijen. Soms kan een ruil zelfs uit meer dan 2 woningen bestaan! Woningruil is niet eenvoudig, er dient aan veel voorwaarden gedacht te worden, zoals het afstemmen van een overdrachtsdatum, het voorbehoud van financiering “over en weer”, de onderhandeling van de te kopen en de te verkopen woning, etc. etc. Laat u begeleiden door uw eigen NVM makelaar.

3. Koop met overbruggingsgarantie!
Zolang de eigen woning nog niet is verkocht durven veel kopers de stap naar een nieuwe woning niet te zetten. Begrijpelijk, de lasten voor twee woningen zijn voor veel mensen moeilijk te dragen. Als de verkoop van de eigen woning langer duurt dan gedacht heeft dit grote financiële consequenties. Een situatie die op dát moment niet gemakkelijk meer op te lossen is.

Koopt u met Overbruggingsgarantie dan heeft u dit risico voor een afgesproken periode (1 of 2 jaar) gedekt. Hierdoor koopt u nú uw nieuwe woning en bent u, in het geval van dubbele lasten, zeker van een maandelijkse financiële compensatie.
Met Overbruggingsgarantie worden de dubbele woonlasten gecompenseerd op basis van een vast percentage. Namelijk 2,5% van de koopsom van de nieuwe woning. Het garantiebedrag staat dus vooraf vast: 2,5% voor 1 jaar, 5% voor 2 jaar. Zo weten koper en verkoper dus altijd vooraf waar zij aan toe zijn. Hoe dit financieel uitpakt voor de verkoper kunt u hier berekenen. Bent u koper? Bereken dan hier uw garantiebedrag

4. Koop onder voorbehoud van verkoop van uw eigen woning:
Onderhandel met de verkoper over het kopen van zijn woning onder de ontbindende voorwaarde dat u de koop kunt ontbinden als uw eigen woning niet binnen een nader te bepalen termijn verkocht is. U kunt dan rustig aan de slag met de verkoop van uw eigen woning. Lukt het niet om uw eigen woning op tijd te verkopen, dan kunt u zelf nog van de aankoop van uw nieuwe woning af zien. Het nadeel is dat weinig verkopers met deze clausule willen werken, omdat ze zich dan volledig afhankelijk stellen van de voortgang van de verkoop van uw woning en daardoor misschien zelf andere kopers mislopen.

5. Koop met 48 uurs clausule:
Dit systeem is vrijwel gelijk aan het kopen onder voorbehoud van verkoop van eigen woning (zie punt 4), maar zoals bij punt 4 staat aangegeven willen veel verkopers dat niet omdat ze dan te veel afhankelijk zijn van uw verkoop. Door de 48 uurs clausule te gebruiken spreek je met elkaar af dat de verkopers, na het sluiten van een koop met u (onder voorbehoud van verkoop van uw eigen woning) wél door mogen gaan met de verkoop van hun woning/uw droomhuis. Echter als ze een andere koper vinden moeten ze (voordat ze een koop met die andere kandidaat mogen sluiten) eerst ú nog 48 uur de tijd geven om alsnog te beslissen of u wilt kopen zonder voorbehoud of toch van de koop af ziet. Op deze manier heeft verkoper nog mogelijkheden om een andere koper te vinden, maar heeft u als eerste gegadigde altijd het laatste woord om de woning te kopen. U zult het besluit om wellicht toch te kopen af laten hangen van de situatie met betrekking tot uw eigen woning. Heeft u net een bod op uw huis ontvangen, dan kunt u misschien toch uw droomhuis kopen. Is er weinig animo voor uw eigen woning dan zult u waarschijnlijk geen gebruik maken binnen die 48 uur om tot koop over te gaan en dan is de verkoper vrij om met de andere partij in zee te gaan.

6. Spreek een intentie tot koop af:
Wil de verkoper niet verkopen onder voorbehoud van verkoop van uw eigen woning? Ook niet met 48 uurs clausule? Dan is de volgende optie misschien nog van toepassing. Veel verkopers willen graag “vrij zijn” met hun huis als zich een nieuwe kandidaat voor de woning meldt. Maar u als koper wilt graag zekerheid dat u niet eerst uw huis verkoopt en dan nog maar eens moet kijken of u het met de verkoper van uw droomhuis eens kunt worden over de prijs en de voorwaarden. Oplossing: ga met elkaar onderhandelen. Wordt u het eens, dan komt er geen koop tot stand, want dat wilt u nog niet! U spreekt dan (schriftelijk) een intentie met elkaar af om in de toekomst wellicht zaken te gaan doen voor een al afgesproken koopsom. In de bepalingen van die intentieovereenkomst spreekt u verder af dat de verkoper u op de hoogte gaat houden over eventuele nieuwe bezichtigingen. Vóór ieder bezichtiging krijgt u b.v. 48 of 72 uur (2 of 3 dagen) de tijd om uw intentie alsnog om ze zetten in een koopovereenkomst. Maakt u daar geen gebruik van dan is de verkoper vrij tijdens de aangekondigde bezichtiging. Heeft de nieuwe gegadigde geen belangstelling dan herleeft de intentie met u weer. Op deze manier kunt u de verkoop van uw eigen woning volledig afstemmen op de eventuele aankoop. Nadeel van dit systeem is dat er veel communicatie en administratie nodig is. Indien u hier gebruik van wilt maken is het verstandig om dit door een deskundige (makelaar/notaris) te laten uitvoeren.

7. Koop “gewoon” die andere woning en verkoop daarna uw huis:
Dit is de meest risicovolle manier, of dit verstandig is hangt van de volgende factoren af:

Hoe hoog is de huidige maandlast ten opzicht van uw inkomen (met andere woorden kunt u een periode (bijvoorbeeld 1 jaar) dubbele lasten betalen?

Heeft u eigen vermogen om de dubbele lasten te betalen?

Heeft u een huis waar veel animo voor is?

Zit uw huis in een categorie (prijs/regio) waarbij de verkoopsnelheid goed is?

Schat de risico’s goed in alvorens u besluit een huis te kopen.

U ziet het: een huis kopen is niet zomaar wat! Neem uw eigen NVM makelaar mee!

Waarde eigen huis: meer, meer, meer….?

Sierd Moll — Tue, 07 Dec 2010 21:05:12 +0000

Onlangs las ik in de krant een bericht over starters op de woningmarkt, in het kort samengevat kwam het hier op neer: “Jongeren worden steeds huiveriger om een huis te kopen. Ze zijn onzeker of de woning op termijn wel meer waard zal worden”.

Hoewel ik me best voor kan stellen dat het voor starters onzekere tijden zijn bespeur ik ook verwachtingspatroon die in vrijwel geen enkele andere branche voorkomt, namelijk dat de investering in een woning blijkbaar in waarde hoort te stijgen. Bij de aankoop van andere duurzame producten, zoals meubels, keukens, badkamers en auto’s is deze verwachting van waardestijging in het geheel niet aanwezig. Sterker nog bij de aankoop van bijvoorbeeld een auto worden de eerste meters in de nieuwe wagen trots en met een grote glimlach op het gezicht afgelegd, terwijl die eerste meters ontzettend duur zijn. Zodra de auto namelijk gekocht is en een dag later te koop zou worden aangeboden blijkt (vooral bij nieuwe auto’s) dat de waarde veel lager is geworden. Gelukkig koop je een auto niet voor een paar dagen, maar dat maakt het probleem niet kleiner. Na enkele jaren is er fors afgeschreven op de auto en bij inruil moet er flink bijbetaald worden voor een volgende auto, waarna de geschiedenis zich herhaald. Het is algemeen geaccepteerd. Zo niet bij een woning, hierin is de algemene acceptatie dat deze in waarde hoort te stijgen. Gelukkig is dat op basis van het verleden op de lange termijn ook vaak het geval. Best gek eigenlijk, met name als je nagaat dat ook een woning door gebruik of veroudering in kwaliteit feitelijk wat minder wordt. Het lijkt mij logisch dat er bij een woning, wat toch een echte eerste levensbehoefte is, en niet alleen maar een investering, rekening gehouden moet worden met een klein beetje afschrijving of aflossing.

Waar komt nu het idee van oneindige waardestijging vandaan? Op basis van mijn ervaring kom ik tot de conclusie dat dit versterkt is door een paar factoren, waarvan ik twee als belangrijkste wil noemen, te weten: ten eerste de hypotheekvorm waarbij geen aflossing plaats vind en de ten tweede de overdrachtsbelasting. Met name de 6% overdrachtsbelasting maakt dat bij de koop van een woning direct 6% “verhuisboete” als extra kostenpost opgeteld moet worden. Om bij verkoop van diezelfde woning quitte te spelen moet de woning later dus in ieder geval al 6% meer opbrengen! Kortom: de prijs zal moeten stijgen, anders ontstaat een restschuld. Dat wordt nog eens versterkt door de hypotheekvormen, waarbij geen daadwerkelijke aflossing plaats vind. Bij spaarhypotheken blijft de schuld op het oorspronkelijke bedrag staan aangezien er naast deze schuld een spaarpot gevormd wordt om over bijvoorbeeld 30 jaar de schuld mee af te lossen. Helaas is het meestal niet mogelijk of aantrekkelijk om die spaarpot tussentijds te gebruiken om een restschuld te voorkomen.

Het is naar mijn mening dan ook een taak van de overheid om de overdrachtsbelasting zo spoedig mogelijk af te schaffen en de hypotheekvormen onder de loep te nemen, zodat woningbezitters niet zo snel in de problemen raken als de woning op een ongunstig moment verkocht moet worden. We zien nu teveel mensen die met een restschuld blijven zitten. Als dan ook de mentaliteit van de woningkopers meer omgebogen kan worden naar de mentaliteit van een autokoper, dan is de afhankelijkheid van waardestijging veel minder groot geworden. Het zou voor sommige starters, maar ook voor een groot aantal andere woningbezitters beter zijn als de woning niet puur en alleen als een investering gezien zou worden, maar ook als een levensbehoefte. Je kunt tenslotte niet zonder dak boven je hoofd.

Sierd Moll